Кыска җавап
Бангкок үзәгендә кайбер милек ияләре, участокларын берничә тал банан агачы утыртып, аларны 'авыл хуҗалыгы җире' дип теркәп, елына йөз меңнәрчә бат салым өнәп килгәннәр. Хәзер шәһәр хакимияте (BMA) бу тишекне ябарга карар кылды: авыл хуҗалыгы категориясендәге салым ставкалары шәһәр үзәгендәге участоклар өчен күтәреләчәк, ә тулы көчкә керү якынча 2027 фискаль елга планлаштырыла. Чит ил инвесторлары өчен, Таиланд, аеруча Бангкок җирләренә кызыгучылар өчен, бу стратегияне яңадан карап чыгу сәгате сукканын аңлата.
Бу яңалык беренче карашка бюрократик вак-төяк кебек тоелса да, аслыда ул шәһәр җир базарының үзен үзгәртә: катгый исәпләүләр буенча, йөзләрчә участок хәзер 'ялган авыл хуҗалыгы' статусында тора, һәм аларның хуҗалары тиздән икеләтелгән, хәтта өч тапкыр зуррак салым белән очрашачак.
'Банан ялганы' ничек эшли иде?
Шәһәр үзәгендәге, мәсәлән, Silom яки Sukhumvit районындагы бик кыйммәтле буш участокны хуҗа сатарга яки төзелешкә биргәнче, өстенә берничә банан агачы, лимонграсс яки кокос пальмасы утыртып, аны Җир кадастрында 'авыл хуҗалыгы җире' дип теркәтә ала иде. Бу теркәлеш аңа коммерция ставкасы урынына (0,3-0,7%) бары тик 0,01-0,1% салым түләргә мөмкинлек бирә иде. 200 миллион батка бәяләнгән участокта еллык аерма бер миллион баттан да артык була иде, ягъни хуҗа елына шул күләмдә 'экономия' ясый иде.
Бу схема закон буенча гамәлдә булган 2020 елгы Land and Building Tax Act B.E. 2562 нигезендә мөмкин иде. Ул закон җир салымын дүрт категориягә бүлде: торак, авыл хуҗалыгы, коммерция һәм буш җир. Авыл хуҗалыгы категориясе иң түбән ставкага ия: 75 миллион батка кадәр бәяләнгән участоклар өчен 0,01%тан башлана, ә коммерция ставкасы 0,3%тан башланып, прогрессив рәвештә арта.
Базар бәяләүләре буенча, Бангкокның иң кыйммәтле урыннарында 1 дән 20 райга кадәр зурлыктагы йөзләрчә участок нәкъ шушы рәвешле 'авыл хуҗалыгы' дип рәсмиләштерелгән.
Яңа ставкалар нинди булачак?
Түбәндә төп үзгәрешләрнең кыскача сурәте:
-
Хәзерге ставкалар: авыл хуҗалыгы участклары бәяләнгән кыйммәтнең 0,01-0,1%ын, коммерция җире исә 0,3-0,7%ын түли (Salım министрлыгы, Revenue Department мәгълүматлары)
-
Тәкъдим ителгән яңа диапазон: авыл хуҗалыгы өчен базис ставка якынча 0,01%тан (максимум 0,10%кә кадәр) 0,03-0,12%ка кадәр күтәреләчәк, ягъни башлангыч салым йөге якынча өч тапкырга артачак, бер миллион бат җир кыйммәтенә 100 баттан 300 батка кадәр (Nation Thailand мәгълүматлары)
-
Тишек аркасында элеккеге 'экономия': 100 миллион батка бәяләнгән участокта хуҗа елына 500,000-700,000 бат чамасы аз түли иде
-
Кемгә кагыла: Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit һәм Ratchadamri районнарындагы буш һәм ялган-авыл-хуҗалыгы участклары хуҗалары
-
Вакыт эчлеге: тәкъдим әлегә карала, тулы көчкә керү 2027 фискаль елдан көтелә
Нигезле фактлар: саннар һәм чыганаклар
-
Land and Building Tax Act B.E. 2562 2020 елда көченә керде һәм дүрт салым категориясе булдырды: торак, авыл хуҗалыгы, коммерция һәм буш җир
-
Sukhumvit проспектының 1нче һәм 63нче soi арасындагы бәяләнгән җир кыйммәте квадрат ва (square wah) өчен 800,000-1,500,000 бат тәшкил итә (Финанс министрлыгы, 2024-2027 елларга яңадан бәяләү)
-
Буш җиргә салым басымы артуы 2024-2025 елларда төзелешкә әзер җир тәкъдимен 12-15%ка арттырды инде (AREA, Agency for Real Estate Affairs мәгълүматлары)
-
BMA шулай ук контрольне катылаштыра: авыл хуҗалыгы дип теркәлгән җир хакыйкый коммерциячел игенчелек өчен файдаланылырга тиеш, ә 'күләгә' рәвешендәге символик утыртулар өчен түгел (Bangkok Post мәгълүматы)
-
Чит ил гражданнарына Таиландта туры юл белән җир хуҗасы булу тыела (Land Code, 86нчы бүлек). Яңа кагыйдәләр иң элек Тай компаниясе аша яки озак вакытлы арендага җир тотучыларга кагыла
-
BMA җир салымын турыдан-туры җыя, шуңа күрә бюджет керемен арттыруда аның үз мәнфәгате бар: 2025 елга максат 37 миллиард бат тәшкил итте
Бу үзгәреш кемгә нинди йогынты ясаячак?
Иң зур бәяле участоклар BTS һәм MRT линияләре буйлап тупланган: Silom, Sathorn, Ploenchit, Lumpini, Sukhumvit (1-63 soi), Ratchadamri һәм Chidlom. Нәкъ шушы урыннарда авыл хуҗалыгы белән коммерция ставкалары арасындагы аерма 'оптимизаторлар' өчен иң зур файда бирә иде.
Катлаулы очракларны берничә категориягә бүлеп карарга кирәк:
-
Зур җир хуҗалары (Crown Property Bureau, Sirivadhanabhakdi һәм Chirathivat гаиләләре кебек) озак вакытлы стратегия белән эш итә, шуңа күрә бер-ике йөз мең бат салым арту аркасында активларын ашыгыч сатып бетерүләре бик мөмкин түгел
-
Урта һәм кечкенә хуҗалар, спекулятив максатта җир тотучылар, чыннан да участокларын сатарга керешергә мөмкин, бу исә кыска вакыт эчендә кайбер урыннарда бәяләрне йомшартырга сәбәп булырга мөмкин
-
Дамалар һәм ретейл биналары хуҗалары өчен дә чыгымнар артачак, чөнки күрше буш участокны инде 'авыл хуҗалыгы' дип теркәп, гомуми салым базасын киметеп булмаячак. Бу чыгымнарның бер өлеше арендаторларга, аеруча B һәм C класслы офис мәйданнарына күчәчәк
Бу барысы да чит ил инвесторына турыдан-туры кагылмы?
Юк, туры юл белән. Чит ил гражданнарына Таиландта җир туры хуҗалыкта булу тыела. Ләкин әгәр сез Тай компаниясендә өлеш тотасыз, ә ул компания җиргә ия булса, салым артуы сезнең эксплуатация чыгымнарын да арттырачак. Моннан тыш, бу үзгәреш төзелеш проектларының икътисадын да үзгәртә, ә ахыр чиктә, яңа кондоминиумнарда квадрат метр бәясенә дә тәэсир итәчәк.
Шулай да, уңай ягы да бар: салым басымы арту буш участокларны сату яки төзелешкә тапшыру ихтималын арттыра. Бу исә урта вакыт перспективасында Бангкок үзәгендә яңа кондоминиум һәм коммерция мәйданнары санын арттырырга мөмкин, ә бу үз чиратында сатып алучыларга сайлау иреге һәм ким конкурентлы бәяләр бирә.
Сатып алганчы җирнең салым статусын ничек тикшерергә?
Сатучыдан Chanote (тапшыру таныклыгы) һәм иң соңгы җир салымы квитанциясен сорагыз. Квитанциядә категория ачык күрсәтелә: буш, авыл хуҗалыгы, торак яки коммерция. Моннан тыш, BMA каршындагы Шәһәр планлаштыру департаментында (Department of City Planning) зонированиене тикшереп куярга кирәк. Бу адым, аеруча Тайланд күчемсез милке белән эшләүче белгечләр аша, риск дәрәҗәсен шактый киметә.
Йомгак: базар ачыклыкка таба бара
Бангкокның бу салым реформасы шок түгел, ул күбрәк базарны норма хәленә кайтару чарасы. Шәһәр хакимияте кагыйдәләрне җирнең чынлыкта ничек файдаланылуына яраклаштыра. Спекулятив схемалар түгел, ә чын кайтарым (реаль ROI) нигезендә активлар сайлаган инвесторлар өчен бу яхшы сигнал: базар акрынлап ачыграк, аңлашылырлык итеп үзгәрә.
Чыганак: Nation Thailand