Кыскача җавап
Тайландта хәзер 1,64 миллион торак берәмлеге бушап тора, бу илнең тарихындагы иң зур артык тәкъдим. Бу торакларның гомуми бәясе 3,45 триллион бат (якынча $96 миллиард) тәшкил итә, ягъни Шри-Ланка кебек бөтен бер дәүләтнең ел эчендәге ИДБ-сына тиң сумма. Тик бу мәгълүмат Бангкок читендәге масс-маркет кондоларга кагыла нигездә, ә Пхукет яки Самуи кебек курорт базарларына түгел.
Татар инвесторлары өчен, кем Тайландта Бангкокта яки материк өлкәләрендә кондоминиум сатып алырга уйлый, бу турыдан-туры сигнал: масс-сегмент кызган, ә төзелеш башланганчы (off-plan) урынны тикшермичә акча кертү капиталны берничә елга туктатып куя ала.
Ничек килеп чыккан бу хәл?
Тайланд девелоперлары дистәләгән ел дәвамында бер модель буенча эшли: башта off-plan сатулар күләмен җыялар, аннан соң гына төзелешне башлыйлар. Спекулянтлар 10-20% депозит түлиләр, объектны төзелеп бетмәс борын кире сатарга өметләнеп. Базар акырынайганда, шул торак берәмлекләре сатылмый да, арендага бирелми дә кала.
2022 елдан бирле масс-сегментта бәя үсеше акырынайды, Тайландның урта класс сатып алу сәләте кимеде, ипотека ставкалары үрләде. НәтиҖәдә, сатылмаган торак складлары хасил булды, аларны сатып алырга да, аренда итәргә дә теләүчеләр юк.
Кайда иң күп буш торак тупланган?
- Проблеманың масштабы: Тайландның гомуми торак фонды якынча 17 миллион объектка тиң, шуларның 1,64 миллионы бушап тора. Бушлык дәрәҖәсе 9%-тан артык, ә бу халыкара аналитиклар өчен кризисный чик булган 5-7% дан күпкә югары
- Бангкок вә аның читтәге районнары проблеманың төп чыганагы булып тора. Базар бәяләүләре буенча, буш кондоминиумларның 40%-ка кадәре инфраструктурасы аз үскән районнарда, 3 миллион баттан ким бәяле студия һәм 1 бүлмәле масс-маркет проектларда урнашкан
- Салым системасында бушлык: Тайландта буш торакка эффектив салым юк. 2020 елда кертелгән Land and Building Tax ставкасы бәяләнгән кыйммәтнең бары 0,02-0,3%-ы гына, бу хуҖаларны сатарга яки аренда итәргә этәрергә җитәрлек түгел
- Чит ил квотасы бердәй бирелмәгән: Пхукетта яки Бангкок үзәгендәге премиум проектларда 49% чит ил квотасы тулысынча сатылган, ә читтәге кондоларда бу күрсәткеч 5-15% чамасында гына
Тайланд иҖтимагый бизнес-хәбәрләре НиҖек бәяли: сан вә фактлар
Better-than-Freehold хисабы буенча, Тайландның иң зур проблемалы активлар менеджеры BAM компаниясе базарның әле 'төпкә' җитмәгәнен раслый. Аларның мәгълүматлары буенча, чынлап та сатып алу сәләте булган 100 меннән дә ким гаиләгә каршы якынча 700 мең сатылмаган торак берәмлеге карап тора, ягъни диспропорция якынча җиде тапкыр артык тәкъдим дигән сүз. Нәкъ шушы диспропорциядә ярты бәясенә алу мөмкинлекләре ята, ләкин моны бары тик Тайландның номинант схемаларына карата катылаштырылган кагыйдәләргә тулысынча туры килгән хуҖалык структуралары аша эшләгән сатып алучылар өчен генә.
Пхукет, Самуи вә Паттая: ниҖек алар аерыла?
Курорт зонасында бөтенләй башка кануннар эшли. Монда сорау чит ил сатып алучылары вә 2025 елда 36 миллионнан артык туристлар агымы белән формалаша. Утрауларда җир мәйданы физик яктан чикләнгән, яңа төзелешкә каты экология талапларылары тыгынлык куя.
Пхукеттагы люкс вилла сегментында чит ил сатып алучылары өстенлек итә, аеруча Самуи вә Пханган утрауларында чит ил активлыгы югары. Хәллечелекле халыкара сатып алучылар кондоминиумнардан ким-фигыль стилле, ышанычлы девелоперлар тарафыннан төзелгән вилла ягына күбрәк борыла, чөнки алар яшәү рәхәтен вә аренда даромады потенциалын беренче планга куя.
Knight Frank Thailand аналитиклары Пхукетның люкс сегментенда 2026 елга кадәр тотрыклылык саклануын көтә, шулай ук соңгы 3-4 елда башланган off-plan кондо проектларына конкуренция artуын прогнозлый.
Даромадлылык: районнар арасында ниЧек аерыла
| Күрсәткеч | Бангкок читендәге масс-маркет | Пхукет курорт сегменты |
|---|---|---|
| Уртача ялланма даромад | 3-4% елга | 6-8% елга (кыска вакытлы арендада) |
| Чит ил квотасы файдаланылышы | 5-15% | 49% (аныш проектларда тулысынча сатылган) |
| Бәя тенденциясе | 10-15% чигерүләр белән торгынлык | тотрыклы |
Гамәли киЊәш: 2026 елда нинди стратегия сайлау
Аналитиклар реформалар турында сораулар куя: спекулятив сатып алуларны чикләү, буш торакка салым кертү, төзелеш квоталарын үзгәртү. Хакимият моны инЈгә карый: артык тәкъдим булган зоналарда яЊа төзелеш рухсатнамәләренә чикләүлер вә берничә мөлкәт хуҖаларына прогрессив салым өстенә тапкыр таба, ләкин конкрет закон проектлары әле кабул ителмәгән.
Инвестор өчен нәтиЖә ачык: спекулятив бәя үсешенә, ЯГЪНИ 'арзаннан алдым, кыйммәттән саттым' стратегиясенә ышанмагыз, ə реаль ялланма даромадка карап позиция сайлагыз. Тайланд күчемсез милке белгечлəре буенча, иЊ уЊышлы юл: расланган аренда керемле курорт объектлары, транспорт тоташларына якын Бангкок үзәгендəге торак, вə дЈнья менз манзарасы белән Пхукет виллалары.
Йомгак
Тайландтагы 1,64 миллион буш торак Ниг Ниарк базарын Никеч Иялеп бирми, ə конкрет сегментларда, аеруча Бангкок читендə, куркыныч ЫШАра. Курорт базары - Пхукет, Самуи, Паттая - башка кануннар буенча яши: чит ил сораВы, чикле Ер мЈйданы вЈ каты Ыкология кагыйдЈлЈре аны тотрыклырак Ытə.
ЧыганаК: Bangkok Post
Тайландта Клчемсез мЈлкЈт сатыП алырга ниятлЈгЈнсезме? БезнеЊ белгечлЈр сезгЈ иЊ уЊышлы объектны тапЫр Ирдам итЈчЈк.