Пхукетның Талан жир идарәсенә бер клиент вилла алу өчен килә. Аның янында, тайланд шәрикләрнең берсе - паспорты һәм компания мөһере белән утыра. Ләкин инспектор бу юлы гади кәгазьләр белән чикләнми: ул тайланд шәригеннән банк күчермәсен, эш урыны турында белешмә һәм акчаның кайдан килгәнен сорый. Ике ел элек бу гадәттән тыш хәл булган булыр иде. 2026 елның маендан бирле - бу инде норма.
Тайланд Жир идарәсе (Department of Lands) барлык провинция жир идарәләренә өч 'иң ашыгыч' циркуляр җибәрде. Алар моңарчы төрле документларда таралган кагыйдәләрне бер система итеп тупладылар: жир биләүче юридик затларның бөтенроссия (илкүләм) базасы, айлык тикшерү һәм квартал саен үзәк органнарга хисап тапшыру.
Инвесторлар өчен төп нәтиҵә ачык: азчылык чит ил акционеры булган тайланд компаниясы аркылы жир яки вилла алу инде 'кәгазь формальлеге' түгел. Тайланд шәрикләре пай өчен акча түләмәгән, ә компания белән идарәдә бернинди дә роль уйнамаган структуралар хәзер теркәлә, флаг куела һәм озак вакытлар архивта тотыла.
Нәрсә үзгәрде: өч циркулярның асылы
2026 елның май аенда чыккан өч циркуляр моңарчы аерым-аерым иреш ителгән инструкцияләрне бер системага туплады. Жир идарәләре хәзер:
- Жир биләүче барлык юридик затлар турында илкүләм база төзи;
- Бу базаны айга бер тапкыр тикшерә;
- Үзәк департаментка кварталга бер тапкыр хисап тапшыра.
Әгәр компания Жир кодексының 97 һәм 98 статьялары буенча чит ил юридик заты дип табылса, идарә квартал көтмичә, шундук хәбәр итәргә тиеш. Бу - иң мөһим үзгәреш: моңарчы тикшерү бер тапкыр гына, теркәү вакытында була иде. Хәзер ул - даими процесс. 2019 елда алынган жир кисәге дә, бу атнада теркәлгән килешү белән бер базада утыра. Акционерларда үзгәреш, документларда туры килмәгән мәгълүмат яки теркәлгән адрес белән чын адрес арасында аерма, ел үтсә дә эшне яңадан ачарга сәбәп була ала.
Кайсы суммалар аеруча игьтибарга ала
Жир кодексының 74нче статьясы түрәләргә килешү тарафларының акча чыганагын, керемнәрен, эш урынын һәм финанс хәлен сорашу хокукы бирә. Ләкин бу хокук аеруча ике очракта активлаша:
- Нәкъ акча белән түләү суммасы 2 миллион батны узса;
- Җир идарәсенең рәсми бәяләмәсе (килешү бәясе түгел!) 5 миллион батны узса.
Bangkok Biznews хәбәр иткәнчә, бу ике чик - 2 млн һәм 5 млн бат - үзара мал (шәхси милек) белән уртак (никах вакытында алынган) милекне аеру өчен дә кулланыла. Димәк, никахта булган чит ил гражданнары өчен документлар тагын да җентекләбрәк тикшереләчәк, һәм бу документларны алдан хәзерләү отышлырак.
Югары куркынычлы очракларда идарә акционерлар реестрын, Бизнес үстерү департаментына (Department of Business Development) тапшырылган хисапларны, финанс документларын сорый ала, һәм хәтта компаниянең теркәлгән адресына урынга барып тикшерү уҵыштыра ала.
Ниндирәк схема хәзер иң беренче шик уята
Соңгы елларда иң популяр схема - тавыш хокукы чикләнгән өстенлекле пайлар (preference shares). Тайланд гражданнары капиталның 51%ын тота, ләкин аларның тавышы, мәсәлән, чит ил акционерының ун тавышына каршы бер тавыш кыйммәтенә тора. Моны күп юристлар "зирекле юридик чишелеш" дип саттылар.
Бүген бу - инспекторлар эзләгән беренче билге. Тайланд большинствосыннан идарә итү хокукын алып ташлау - нәминилекнең дәреслек мисалы. 'Безнең тайланд юристы җайлаган, димәк закончан' дигән фикер бернинди дә яклау бирми. Килешүне теркәү беркайчан да законлылыкка гарантия булмаган, хәзер исә ул эшнең соңгы этабы да түгел.
Икенче киң таралган мифны да искә алу зарур: 30+30 ел арендасы формуласы. Гражданлык һәм сәүдә кодексы буенча, бердәнбер закончан теркәлә алган срок - 30 ел. Килешүдә язылган "яңарту вәгьдәсе" - ул конкрет хуҵалыкный шәхси йөкләмәсе генә, ул автоматик рәвештә жиргә күчми. Жир кисәге сатылса яки бурыч аркасында тартып алынса, икенче 30 ел өчен вәгьдә бирүче кеше булмаска мөмкин.
Кем өчен куркыныч чыннан да зур, кем өчен түгел
Минемчә, 10-15 миллион батка кадәрге бюджеты булган шәхси алучы өчен компания структурасы хәзер икъдисади яктан мәгьнәсез. Ел саен документлар тапшыру, аудит, урынга килеп тикшерү куркынычы, биш ел эчендә мажбүри сатуга дучар булу ихтималы - барысы да чит ил квотасы эчендәге кондоминиум алуга караганда бирелгән өстенлекне юкка чыгара (проектның сатыла торган мәйданының 49%ы, титул турыдан-туры чит ил гражданы исемендә, берәмлек өчен тулы чанот бирелә).
Әгәр сез чын бизнес кора торган булсагыз - кунакханә, эшкәртү яки авыл хуҵалыгы проекты - чын акча кертен, эш йөртә, хисапларда чагылган әйләнеше булган тайланд шәрике белән, бу циркулярлар сезне бөтенләй тә кагылмый диярлек. Скрининг буш "кабыклар"ны эләктерергә, эшли торган компанияләрне түгел.
Бер шартны да ачык әйтергә кирәк: провинцияләрдә тикшерү тизлеге бертигез түгел. Пхукет, Кох Самуй, Патая һәм Чиангмай - игьтибар үзагы юкары зонлар, чөнки анда чит ил инвестиция күп. Ә Исан төбегендәге кайсы бер авыл жир идарәсе беренче кварталда урынга килеп тикшерү оештыру ихтималы аз. Кагыйдәләрнең асылы бертигез, ләкин игьтибар һәр объектка кайчан ирешәчәге - башка.
Инвесторга практик киңәш
Хәзер жир идарәсендә теркәү өчен барлык якларның шәхсән катнашуы таләп ителә ешрак, чөнки инспекторлар инде ышаныч кагыйзен (доверенность) түгел, ә кешеләрнең үзләрен сорашырга тели. Әгәр сезнең милкегез хәзер тайланд компаниясы аркылы теркәлгән булса, квартал ахырына кадәр өч әйберне тикшерегез:
- Тайланд акционерлары чынлап та үз пайлары өчен түләдеме?
- Компаниянең теркәлгән адресы чын эшчәнлек урыны белән туры киләме?
- Эшчәнлекнең һәр елы өчен хисаплар тапшырылганмы?
Бу өч нокта - жир идарәләре беренче итеп тикшерә торган әйберләр, һәм аларны сорау куелганчы ук төзәтү, сорау куелганнан соң төзәтүгә караганда күпкә арзанрак.
Тайланд күчемсез милке белгечләре, әгәр сез хәзерге вакытта Тайландта милек сатып алу турында уйлансагыз, кайсы юлның (компания структурасы яки кондоминиум) сезнең максатларыгызга туры килгәнен билгеләргә ярдәм итә ала.
Чыганак: Mondaq