Пхукетта, Чонбуридə яисə Самуйда вилла сатып алырга уйлаган кеше 2026 елның маенда бөтенлəй көтелмəгəн сорауга тап була: 'Сезнең тай акционерыгызның акчасы кайдан килде? Ул кайда эшли? Өлешен ниндəй юл белəн, нəкъ кассага, түлəде?' Элек мондый сораулар бирелми иде диярлек. Хəзер алар - норма.
Үзгəреш кыска гына: закон үзе үзгəрмəде. Чит ил гражданнары Тайландта элеккечə туры юл белəн җир сатып алалмый, тай өлешчелəре күпчелек булган компания исəбенə исə - теориядə - ала. Ə менə тикшерү тəртибе тамырдан үзгəрде. Җир идарəлəре хəзер Бизнес үстерү департаменты (DBD) базасы белəн чагыштырып тикшерергə, финанс документлары сорарга, кирəк икəн - объектка барып та карарга тиеш.
Чикне дə əйтеп куйыйк: кассага 2 миллион баттан күбрəк акча түлəнгəн очракта, яисə мөлкəтнең бəялəнгəн кыйммəте 5 миллион баттан артса, идарə инде акча чыгаганын, эш урынын, кемнең чынлыкта кем булуын тикшерə башлый.
2026 елгы өч циркуляр ниндəй яңалык алып килде?
Май аенда Тайланд Җир департаменты бөтен провинция җир идарəлəренə өч 'иң ашыгыч' циркуляр җибəрде. Алар законны үзгəртми, элгəре булган күрсəтмəлəрне бер система эчендə берлəштерə, аны мəҗбүри тикшерү һəм хисап бирү режименə əйлəндерə.
Моңа кадəр 2006 елда, Эчке эшлəр министрлыгы инспекторларга, керемсез тай акционерларына, сатып алу алдыннан гына ачылган компанияләргə игьтибар итегез, дигəн иде. Ул чакта нəрсə эшлəнмəгəн? Инструкция бар иде, ə тикшерү коралы юк иде: провинция җир идарəсенə документлар папкасы килə, ə аны бəйле мəгълүмат базасы белəн чагыштырырлык бернəрсə дə юк иде.
2026 елгы циркулярлар - шушы бушлыкны ябу. Хəзер идарəлəр акционерлар реестрын DBD корпоратив документлары белəн чагыштыралар, теркəлгəн капиталны кем нəрсə белəн түлəгəнен ачыклыйлар, кирəк икəн - тай директоры чынлап шул адрестə яшиме, дигəнне дə тикшерергə кеше җибəрə алалар. Хəзер бөтенесе бер чиновникның шəхси карары белəн генə хəл ителми.
Кайсы компанияләр 'югары куркынычлы' дип бəялəнə?
Чит ил катнашы капиталда, өлешлəрдə яисə идарəдə билгеле бер чиктəн артып торган компанияләр 'югары куркынычлы' категориягə эләгə. Аларга карата тикшерү тагын да тирəнрəк: акционерлар реестры, DBD документлары, финанс отчетлары, шартнамəлəр, объектка баруы.
Монда бик мөhим нюанс бар: департамент ачыктан-ачык əйтə - югары куркынычлы дип бəялəү əле бернəрсə дə гаепле дигəнне белдерми, ул бары тик тагын да тирəнрəк тикшерү өчен фильтр гына. Ягъни исемлеккə эләгү - хөкем түгел, ə башлангыч этап.
Бу кагыйдəлəр яңа гына теркəлгəн килешүлəргə генə түгел, элгəреге структураларга да кагыла. Биш яисə ун ел элек сатып алынган компанияләр дə тикшерүдəн уза ала - монда 'вакыт үтте инде' дигəн иллюзия эшлəми.
Номинант схемасы өчен җаваплылык нинди?
Чит ил инвесторы файдасына тай гражданины исеменə компания рəсмиләштерү - Чит ил бизнесы турындагы законга (Foreign Business Act) карата җинаять эше. Штраф - 100 000 баттан 1 миллион баткача, төрмə срогы өч елга кадəр - моны ике якка да, чит ил сатып алучысына да, каршы карт булган тай акционерга да куллана алалар.
Шуңа күрə сезгə 'акционер' булырга риза кеше табу да кыенлашты: хəзер бу инсанга да зур куркыныч.
Бу схема яңа түгел. Ул 1990 елларның икенче яртысында, Азия финанс кризисыннан соң барлыкка килде, чөнки Тайланд чит ил капиталы өчен ишекне ачты, ə Җир кодексын кыймылдатмады. Чит ил гражданнарына кондоминиум һəм арендага фатирлар бирелде, ə җир мəсьəлəсе ачык калды. Базар моңа җавап бирде: 51% өлеше тай гражданнарында булган компания оештырыла, ə чынлыкта идарə өстенлекле акцияләр, өлешне залоглау шартнамəлəре, ышанычнамəлəр аша чит ил инвесторы кулында калды. Пхукетның көнбатыш яры, Хуа Хин, Самуй утрауындагы бөтен урам-урам villалар шулай оештырылган.
Хəзер беренче чиратта нəрсə эшлəми башлый? Сатудан бер атна элек кенə җыелган 'пакет'-компания - өч тай акционер, аларның финанс документларында бер тиен керем дə, счетта хəрəкəт дə юк. Икенче иллюзия дə җимерелə: тай хатыныгыздан акчаның шəхси характерда икəнен раслаучы хат мəсьəлəне бөтенлəй хəл итə дигəнрəк ышану. Ул хат бер конкрет теркəлешне ябарга ярдəм итə, ə компания исеменə теркəлгəн җир структурасын тикшерүдəн саклап калмый.
Җирне тартып алалармы?
Үченнəн куркыныч зурмы? Җир кодексы, законсыз алынган җирне билгеле вакыт эчендə сатарга мəҗбүр итə һəм, боерык үтəлмəсə, көчлəп сатуны тəгаенли. Ə гамəлдə - массакүлəм тартып алулар күренмəгəн, һəм бу хəзер дə көтелми: сəясəт өчен бу бик кыйммəт, чөнки чит ил сатып алучылары резорт өлкəлəрендə сораунының зур өлешен тəшкил итə.
Чынбарлыкта уйдырылганнан күпкə тынычрак, ə шулай да уңайсызрак нəрсə була: сатылу процессы югары куркынычлы структура тикшерелгəн вакытта айларга сузыла, ə бəя дискаунты алучы читкə китə баруга якынрак кими бара.
Ничек саклы калырга: лизинг, кондо, əллə компаниямə?
Минем позициям ачык: əгəр хəзер тай компаниясе яисə озак вакытлы аренда арасында сайлыйсыз, аренданы сайлагыз. 30 еллык аренда, chanote титулының артына теркəлгəн, хокуклары компаниягə караганда йомшаграк, ə тикшерүдə җимерелми, сезне җинаять эшенə дучар итми.
Чит ил гражданнары өчен тулы милек хокукы бирүче бердəнбер юл - 49% чит ил квотасы эчендəге кондоминиум фатиры. Бу иң күнегелгəн, шуңа күрə иң иминле вариант.
Бер нюансны онытмаска кирəк: корпоратив структурадан бөтенлəй баш тартырга ашыкмагыз. Чынлап та эшлəгəн, чынлап та тай партнерлары булган, капиталы чынлап түлəнгəн, берничə ел чиста отчетлылыгы булган компания тикшерүдəн уза ала. Проблема шунда: андый компания чынлап та акча сорый, аның артында чынлап та бизнес булырга тиеш - буш кабык кирəкми.
Бер очрак бар, монда бөтенесе бөтенлəй кагылмый: 5-6 миллион бат бюджет белəн əзер кондоминиум фатиры сатып алу. Монда компания юк, номинант юк, чыганак-тикшерүне кыздырган бəялəнгəн кыйммəт чиге дə юк - структурлаштыру өчен бөтенлəй сəбəп юк.
Хəзер компаниягə теркəлгəн вилламны нəрсə эшлəтергə?
Бер атна эчендə ясарлык конкрет адым бар: DBD компаниясе чыгарылмасын (extract) сорап алыгыз да, җир идарəсе күрə торган нəрсəне үзегез дə күреп чыгыгыз. Бу бик аз акча сорый, бер көн ала, ə структураны үзгəртү турындагы карарны сатарга йөрер вакыттан күпкə алдан кабул итəргə кирəк.
Шуннан соң сайлау ике генə: компанияне тулы канəгатьлəндерерлек хəлгə китерергə, яисə аны теркəлгəн аренда белəн алыштырырга. Икенче юл, гадəттə, соравыны сатуда проблемаларга дучар булудан күпкə арзанрак.
Бу мəсьəлəгə игьтибарлы булуы, гомумəн, чит ил гражданнары арасында соравыны кондоминиум базарына этə: анда мөлкəт хокуклары аяз, ə гадəти зурлыктагы фатир сатып алганда акча чыганагын тикшерү чиге еш кына эшлəми дə.
Теркəлешне рəсмиләштерүдə практик киңəш
Жир идарəсендə милек хокукын күчерү өчен шəхсəн килергə кирəк, яисə тайча дөрес рəсмиләштерелгəн ышанычнамə белəн. Идарəлəр шəхсəн килүне сорауда бик каты булдылар. Чиратка, бəялəүгə, банк чегына ике-өч эш көне дə вакыт калдырырга кирəк - монда ашыгыч сəфəр планлаштырмагыз.
Шулай ук, илкешелек буенча, хəзер ил буенча 46 000 нəн артык чит ил катнашы булган компания номинант структуралары буенча тикшерүдə тора - бу цифра инвестор һəм алучы өчен дə ил күлəмендə ниндəй масштаб турында сүз баруын аңлату өчен җитə.
Əгəр сезгə Тайландта мөлкəт сатып алу мəсьəлəсенə конкретрак ярдəм кирəк булса, безнең белгечлəребез - Тайланд күчемсез милке - конкрет ситуациягезгə карап дөрес юл сайларга булыша алалар.
Чыганак: Restate.ru